Hypotheek nemen of blijven huren?

Als eenverdiener met een redelijk goedbetaalde baan sta je vaak al snel voor de keuze: een huis kopen of blijven huren. Huren is duur in Nederland, maar als alleenstaande een huis of eenpersoonswoning kopen en een hypotheek krijgen als eenverdiener is niet makkelijk. Daarnaast moet je ook een flinke pot spaargeld meenemen wil je een huis kunnen kopen. Als eenverdiener een huis kopen is niet voor iedereen weggelegd.

Ook is het nog maar de vraag of je als eenverdiener een woning kunt kopen die ruimer is dan een huurwoning. De huur is dan wellicht hoger dan het hypotheekbedrag per maand zou zijn, maar als je de initiële kosten voor het kopen van een huis (het anders te financieren bedrag, evt. verbouwingskosten, verhuiskosten etc.) niet kunt betalen of anderszins kunt lenen bovenop je hypotheek bedrag, dan is een huis kopen als snel van de baan. Meestal gaat het namelijk om een flink bedrag. Nu ben ik zowiezo al wat nerveus over het nemen van financiële risico’s. Dit speelt voor mij zeker een rol bij de vraag: een huis kopen of huren.

Hypotheek en eigen inleg

Op de website van Stichting Eigen Huis staat een goed rekenvoorbeeld voor een appartement met een koopsom van €190.000. Tel daar €10.000 verbouwingskosten, €11.500 overige kosten (6% van de koopsom, bestaand uit bijv. overdrachtsbelasting -2 %-, kosten hypotheekadvies, notaris- en kadasterkosten, hypotheekakte en leveringsakte, taxatie en borgtochtprovisie NHG) en dan kom je al boven 2 ton uit. Het maximale hypotheekbedrag bij dit voorbeeld is €196.000, dat betekent dat als de totale kosten €211.500 zijn, er een minimaal bedrag overblijft van €15.500 dat je zelf moet zien te financieren.

Als eenverdiener huis kopen: betaalbaar?

Bovenstaande rekenvoorbeeld gaat uit van een jaarinkomen van €45.000 bruto per jaar. Ik heb zelf een salaris van ongeveer €53.000 bruto per jaar en kan op basis van een inschatting een hypotheek krijgen van ongeveer €220.000. Ik betaal nu ongeveer €560 huur per maand zonder energiekosten. Als ik uitreken wat mijn maandlasten zouden zijn bij bovenstaand rekenvoorbeeld via de berekentool van De Hypotheker kom ik uit op een bedrag van minimaal €630, dat is €70 per maand meer dan wat ik nu betaal. Maar wat krijg ik dan voor dat bedrag?

Duur betaald oppervlak

Ik woon nu in een appartement van ongeveer 70m², wat zo’n 18m² minder is dan de gemiddelde eenverdiener volgens een onderzoek van het CBS uit juni 2018. Ik woon in het oosten van het land, waar ik wel ruimer woon dan een eenverdiener in het westen van het land (de grote steden). Daar heeft de gemiddelde eenverdiener minder dan 70m² woonoppervlak ter beschikking.

Kaart van Nederland met gemiddelde woonoppervlakte voor eenpersoonshuishoudens
bron: cbs.nl

Als ik kijk naar de woningen die verkocht worden in de omgeving van waar ik woon, wordt al snel duidelijk dat als ik nog een beetje in de buurt van het centrum wil wonen, ik met mijn maximale hypotheek bedrag geen huis zal vinden met een oppervlakte groter dan 80m² – 85m², niet veel groter dan mijn huidige woning. Wanneer ik de maandlasten bereken kom ik al snel uit op een bedrag van meer dan €700. Als ik uitga van een eigen minimale inleg tussen de €10.000 en €15.000 en ik tel het verschil in de maandelijkse kosten á €140 bij op, dan is die 10m² erg duur betaald. Dat stelt de vraag ‘een huis kopen of blijven huren’ in een iets ander daglicht.

Meer waarde, meer inleg

Over die eigen inleg is trouwens ook nog wel wat te zeggen. Stel je bent niet van plan om de rest van je leven in je nieuwe koopwoning te blijven wonen. Wat als je je huis weer wilt verkopen over 5 of 10 jaar? Er lonkt misschien nog een buitenlandavontuur, of je hebt het idee dat je toch een keer wat landelijker wilt gaan wonen als je ooit geen éénverdiener meer bent. Er komt dus misschien een moment dat je het huis weer wilt verkopen. Het is altijd verstandig om waarde toe te voegen aan je woning, zodat je bij verkoop van je woning winst maakt. Extra budget voor verbouwingen en het aanbrengen van verbeteringen is dus geen slecht idee.

Als het gaat om een waardevaste verbouwing zoals het creëren van meer ruimte, zoals een keukennis, kun je dat meestal voor 100% meefinancieren in de hypotheek aldus Knab, echter moet je dan wel de ruimte hebben in je hypotheek om dat mogelijk te maken. Vaak is dit een enorme klus ook, wat wellicht niet voor iedereen is weggelegd. Eerder zal het gaan om smaakgevoelige verbouwingen, zoals een nieuw kookeiland, een mosgroen betegelde regendouche of een zitkuil in de woonkamer. Deze mag je voor 65% financieren vanuit de hypotheek, de rest komt uit de spaarpot of een lening. Dan zijn de verbouwingskosten per m2 opeens een significante factor. Bij een NHG hypotheek gelden andere regels.

Voordelen huidige situatie

In het appartementencomplex van mijn huidige woning wordt door de verhuurder onderhoud gepleegd en schoonmaakwerkzaamheden uitgevoerd. Deze kosten zitten nu verwerkt in mijn huurbedrag en dat merk ik dus niet. Bij een eigen woning draag ik hier uiteraard zelf de lasten van. Er is een gratis parkeerterrein voor bewoners bij mijn complex. Dit is ook niet vanzelfsprekend bij een koopwoning. Vaak is een parkeerplek een extra optie die je kunt kopen bij de woning. Deze extra voorzieningen zoals in mijn complex zullen niet altijd voorhanden zijn bij een andere huurwoning, maar spelen zeker een rol in mijn overwegingen om nu de stap te zetten een huis te kopen.

Nog afgezien van de kleine, maar zeer dure vooruitgang op het gebied van leefoppervlak, ga ik er hoogstwaarschijnlijk niet op vooruit voor wat betreft de woonomgeving. Woningen die binnen mijn bereik liggen, staan niet in (voor mij) heel aantrekkelijke gebieden. Woningen die meer oppervlak bieden voor dezelfde prijs, liggen voornamelijk in het buitengebied. Ik denk dat het psychologische nadelige effect van als alleenstaande ver van sociale bedrijvigheid wonen, al snel haar tol zou gaan eisen.

Het dure westen

Het zou voor mijn netwerk, hobbies en werk geen gek idee zijn om zelfs verder richting de Randstad te verhuizen. Echter de prijzen per m² stijgen met elke kilometer naar het westen. Volgens een Info.nu artikel uit 2016 was de gemiddelde prijs per m² in bijvoorbeeld Utrecht €2.800. In mijn regio was dat €2.200. Het is redelijk aan te nemen dat deze prijzen in de afgelopen 3 jaar verder gestegen zijn.

Tabel met gemiddelde prijs per m2 woonoppervlak voor Utrecht
Tabel met gemiddelde prijs per m2 woonoppervlak voor Gelderland
Bron: info.nu

Nu snap ik dat huren in de Randstad ook zeker niet goedkoper zal zijn. Een woning van ongeveer 80m² kost al snel ruim meer dan €1200 per maand aan huur. Ook heb ik in bovenstaande voorbeelden geen rekening gehouden met de hypotheekaftrek. Ik heb me hier nog niet echt in verdiept, maar ik weet wel dat deze aftrek versneld minder gaat worden vanaf 2019, waardoor het fiscaal voordeel van een eigen woning ook minder gaat worden. Daarnaast is de initiële investering voor het kopen van een huis mijn grootste struikelblok, niet zozeer de maandelijkse lasten.

Singles hebben de toekomst

Uit een onderzoek van het CBS blijkt dat de afgelopen 70 jaar het aantal volwassen alleenstaanden in Nederland is gegroeid naar 22% van alle meerderjarige Nederlanders en de verwachting is dat dit de komende decennia zal blijven stijgen. Een huis kopen of huren als alleenstaande is dan de vraag.

Tabel alleenstaanden en alleenstaande ouders in meerderjarige bevolking
bron: CBS

Dit betekent dat er steeds meer mensen een eigen éénpersoons woning nodig hebben. In de Randstad is deze trend al te zien en wordt er door demografen al op geanticipeerd voor de nabije toekomst. Gevolgen hiervan zijn kleinere woningen, duurdere woningen en een woningtekort. Samenwonen met een partner of wonen in een woongroep heeft als voordeel dat er kosten gedeeld kunnen worden. Maar als je die mogelijkheid niet hebt of wilt, dan is het lastig en wordt het waarschijnlijk alsmaar lastiger in de toekomst om een leuke, ruime woning te vinden als éénverdiener.

Prima voor nu

Ik heb nog geen antwoord op de vraag of ik beter een huis zou kunnen kopen of huren, maar voorlopig ben ik nog tevreden met mijn huidige situatie. Relatief goedkoop en relatief ruim wonen helpt me bij het realiseren van mij wens om financieel onafhankelijk te worden. Er zal een moment komen in de toekomst dat ik ruimer wil wonen, en dat in een andere omgeving wil, maar misschien sta ik dan ook meer open voor landelijker wonen, waar de verhouding tussen oppervlakte en prijs hopelijk nog steeds gunstiger zal zijn. Als mijn plan financieel onafhankelijk te worden werkt, heb ik dan ook meer te besteden. En ga ik er, in tegenstelling tot wanneer ik nu zou verkassen, ook daadwerkelijk op vooruit.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *